北京的房子投不动了,美国的房子呢?

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北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

回答这个问题前,首先我们来看一组数据:

2014年到2016年间,每年中国人在美国平均买了33582套房,其中每套房子的平均价格为$786, 400,所以中国这3年在美国投资了价值790亿美金的房产,按照6.7的汇率换算过来,仅仅三年,中国人投资出去了5300亿人民币到美国的住宅型房产市场中,加起来已占到了2016年GDP的0.7%。

国际买家在美国投资房产购入房产数量前5名

国际买家在美国投资房产购入房产平均价格前5名

我们从胡润的数据还了解到:

已在海外置业的这部分高净值人群在海外平均拥有2.3套房产,他们的财富人均1.9亿元,平均年龄42岁。拥有4套及以上房产的人群占比为15.6% ;资产等级越高在海外置业的房产也越多,资产1亿元以上的人群中置业4套及以上房产的人占比达31.4%。

买房人群里,目的为投资的占比74.9%,绝大多数人是以为了降低资产风险,配置更加稳定的保值性资产为主要目的。未来56.6%的人会继续持有现在的资产,30.5%的人表示还会继续买买买,未来三年内主要投资的国家还是美国。

高净值人群花这么多的钱去美国买房子,这是为何?

我们再来看一组数据:

中国M2广义货币的增速,过去多年在15%以上,2009年M2增速高达27.7%,2011年之后才逐渐控制在10%-15%之间。

挣钱的速度抵不过货币供应量的速度。换句话说,就是你想买任何东西的时候会发现有更多的钱来和你抢着买。

有人可能会说,官方公布的CPI不是才2%左右么?怎么和M2增速差这么多?

因为CPI不包含房地产和证券市场,甚至连房租所占权重也很小。而CPI这样固定的指标来量化通胀对于不同的人是没有意义的。因为每个人的消费倾向存在差异,比如白领和农民的消费选择截然不同。换句话说,你所购买的那些东西的涨幅决定了你的通货膨胀率。不同圈层的人消费品类差异很大,所以不同圈层的通货膨胀率很不一样。相信很多人的感受可能是,去超市买个菜感觉没啥大的变化,但是教育、文娱、服务的价格一年一个价。

然而,房市和股市才是真正的财富蓄水池,是资金竞相追逐的优质资产。

今天中国的高净值人群已经开始在世界范围内寻求优质资产,寻求财富增长的最佳土壤。所以去美国买上几套房子就不足为怪了。

再来看看常见的一些理财手段:

  • 稳健型理财产品(货币基金、银行理财产品等)收益普遍较低,跑不赢中产消费层级的真实通胀

  • 股票、股权投资、虚拟货币等风险较高,且耗费时间精力,机会成本过高

  • 国内房产投资进入冰封期:房价政策性趋冷,租金回报较低

所以对比起来,了解高净值人群的投资动向,才会知道财富增长最高效的通道在哪里。

海外国家那么多,为什么选择美国房产市场?

在美国买房投资有什么利好?

① 高收益,跑赢真实通胀(年化10%+):

美国房产预期增值稳定。以西雅图为例,优质房源每年增值6%是比较保守的估计,当然地段好、买入时机好的房子,也会有超预期的涨幅。

过去3年美国投资热度较高的五城房产增值情况

美国房产租金回报较高。在美国买房投资的模式,是买下后立刻租出去。西雅图平均租金回报率是年化5.64%。WeHome通过大数据优选的房源,租金回报率轻松达到6%以上。

过去3年美国投资热度较高的五城租金回报情况

② 低风险:

美国的经济、军事持续领跑全球,全球的顶尖人才都往美国跑,这毋庸置疑大家都有共识。而房产价格变化永远离不开的两个要素就是人和经济。

在过去的123年里,美国房价年化增长率为3.07%;有28年是下跌的,95年是上涨的;连续下跌达到5年的仅有两次,其中包括2006-2011年房地产泡沫破灭引发的金融海啸;连续10年累积涨幅超过100%的有3次。

优质实物资产,土地永久产权。

③ 合适的进场时机:

  • 美国房产均价于2011年达到最低点,此后从深V一路反弹,进入一个健康上升期。今天美国的抵押贷款政策非常保守,吸取了十年前金融危机的惨痛教训——市场趋于理性,房价增速健康。支撑这轮房价上涨的基础不再是虚无缥缈的金融工具,而是购房者手中的真金白银。

  • 在售房源数量不足,且呈持续下降趋势,供小于求推动房价上涨。

  • 租赁市场日益火爆,现金流无敌。美国房产的租金回报率本来就很高,这得益于旺盛的租赁需求。过去12年里,租房人口比例持续上升,从2004年的30%一直上升到2016年的36.6%。而可售房源的稀缺,使刚需压力向租房市场流动,导致租金不断增长。

在美国买房投资有哪些难题和缺点?

① 资金门槛高。外国人在美国买房首付大约为50%,这意味着至少要准备20万美元,才能考虑投资美国房产。

② 投资过程繁。购房流程加起来10个步骤以上,其中诸多繁琐细节,2个月耗时费力才能办完。

③ 投后管理难。买了房后,要找物业管理公司打理房产,寻找租客。耽搁久了会损失不少租金收益。房产管理公司会帮你进行出租前翻新清洁,租金定价,租客身份背景调查、收租、报税等。找到靠谱房管公司还好,遇到不靠谱的房管和租客,那真是步步为坑。

④ 投后成本高。持有美国房产会产生各种费用,比如房产税,房产维护管理费,HOA费用,保险等等,一旦在投资之前没计算好,后期管理没控制好,也许你的收入和支出就相互抵消了。

⑤ 购房决策难。房源选择是一个location zooming out,即逐步缩小范围的过程,从州到城市,从城市到街区,再从街区到房源的一个过程。想想在中国买房的经历,我们通常前后考察十几套甚至几十套房子才做决定。哪怕你对海外房产大势了如指掌、见时知几,但是具体到买哪套房子时依然是一个复杂的决策过程。去美国考察一趟成本很高,而各州法律、政策更让人眼花缭乱,一不小心就会陷入麻烦。高净值人群虽然都在盯着海外房产投资这块肥肉,但是对他们来说投资难度同样很高(参考下图)。所以,海外房产投资最大的难题是:在信息极端不对称的情况下, 依靠个体获取的有限信息进行遥感决策,然后个人为此决策承担全部后果——赚,赔,或者干脆掉坑里。